Коллекторы рассказали о «серых» ипотечных схемах без первоначального взноса

Фото: N1.RU

 В России увеличилось число кредитов на покупку готового жилья, выданных через «серые» схемы, которые позволяют избежать фактической уплаты первоначального взноса. Об этом говорится в исследовании коллекторского агентства «Долговой консультант».

 Коллекторы отметили, что во всех случаях ипотечные заемщики приобретают жилье, не обладая необходимым первоначальным взносом. При этом, по всем документам, которые предоставляются в банк, средства на взнос в размере не менее чем 10% от стоимости квартиры у них есть. В некоторых случаях заемщики умудряются обналичить часть ипотечного кредита, направив деньги не на ремонт жилья или приобретение мебели, а на текущие бытовые расходы.

В «Долговом консультанте» рассказали, что суть первой «серой» схемы в том, что покупатель квартиры на вторичном рынке, который хочет взять у банка ипотечный кредит, договаривается с оценщиком о завышении стоимости недвижимости на 10-20%. Это увеличивает рыночную стоимость залога, а следовательно и размера кредита. Нарушения закона в этом нет, так как оценщик делает выводы на основе объявлений о продаже схожего жилья и за дополнительную плату может выбрать варианты подороже.

Таким образом, покупатель получает кредит, который больше реальной стоимости квартиры на сумму первоначального взноса. Это позволяет ему расплатиться с продавцом жилья, не вкладывая собственные средства в покупку недвижимости.

Генеральный директор коллекторского агентства Денис Аксенов привел пример, когда продавец квартиры хочет получить за нее максимально приближенные к рыночной цене 2,7 миллиона рублей. При продаже через ипотеку у покупателя должно быть не менее 10% собственных средств, то есть 270 тысяч рублей, но их у него нет. В данном случае банк может выдать покупателю максимум 2,43 миллиона рублей, что не устраивает продавца. А чтобы взять кредит, равный цене квартиры, ее рыночную стоимость нужно завысить.

«Для этого квартиру нужно оценить в 3 миллиона рублей, тогда банк одобрит кредит в размере 2,7 миллиона. Таким образом покупатель получит полную стоимость квартиры, не обладая ни копейкой собственных денег на первоначальный взнос», — рассказал Аксенов.

Вторая схема, которая также предполагает завышение оценочной стоимости квартиры, позволяет заемщикам получить часть ипотечного кредита наличными. После «договорной» оценки недвижимости из предыдущего примера ее рыночная цена на бумаге, например, увеличивается до 3,3 миллиона рублей. Следовательно, под нее можно получить уже не 2,7, а до 2,97 миллиона рублей. После регистрации договора купли-продажи продавец получает свои 2,7 миллиона, а покупатель — квартиру и 270 тысяч рублей наличными.

Как правило эти схемы применяются в тех банках, которые по старинке позволяют проводить расчеты наличными через ячейки, ведь у кредитной организации нет обязанности проверять фактическое наличие денег у покупателя.

«В нашей практике все больше примеров, когда реальная рыночная цена квартиры оказывается ниже размера выданного кредита. В погоне за жильем и в договоренностях с оценщиками заемщики решают свою сиюминутную проблему „как купить без денег“, не осознавая катастрофических финансовых последствий, когда они рано или поздно сталкиваются с невозможностью оплачивать неподъемный кредит», — добавил Аксенов.

Распространение серых схем «пририсовки» первоначального взноса началось из-за снижения ставок по ипотеке. Из-за этого купить жилье пытаются те россияне, у которых из-за низких доходов нет возможности накопить на первоначальный взнос.

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ

Главгосэкспертиза создаст цифровую среду для стройотрасли в России